SEB: kinnisvaraturul tasub valmistuda ka halvemaks ajaks

Ehitustempo lähenemas 2007. aastale

Värske statistika väljastatud ehitus- ja kasutuslubade kohta näitab, et ehitustempo on saavutamas viimase 10 aasta kõrgeimat taset. Esimese kolme kvartali jooksul on kokku väljastatud 5650 ehitusluba, mida on kõigest 370 võrra vähem kui mullu nelja kvartali jooksul kokku ja mis ületab 2015. aasta koondnumbrit pika puuga. Selle aasta kokkuvõttes ületab ehituslubade arv suure tõenäosusega 7000 piiri. Sellest enam anti lubasid välja viimati 2007. aastal – toona küll pea 9000. Ehitiste ja rajatiste kasutusele võtmiseks on lubasid tänavu välja antud ligi 4200, mis ei jää samuti mullusele koondnumbrile palju alla.

Võrreldes eelmise aastaga on huvi suurenenud eelkõige uute elumajade rajamise vastu. Selleks tarbeks on tänavu väljastatud pea viiendiku võrra rohkem ehituslubasid, kui sama perioodi vältel 2016. aastal. Seejuures on Tallinnasse rajatavate elamute jaoks antud lubade arv pea kahekordistunud. Konkreetsetest eluasemetüüpidest on pakkumine suurenemas kahes suhteliselt erinevas segmendis. Nimelt on enam kui 40% kasvanud paaris- ja ridaelamute rajamiseks antud lubade arv, kuid varasemast pea 30% rohkem on soovitud ehitada ka suuri, enam kui viiekordseid elumajasid.

Mitteeluruumide – büroode, kaubanduspindade, ladude jms – rajamiseks väljastatud ehituslubade arv on tänavu küll vähenenud, kuid ruutmeetrites mõõdetuna kavandatakse ehitada siiski varasemast enam. Viimaste aastate aktiivne äripindade arendustegevus on pannud mitmeid valdkonda tundvaid eksperte kahtlema, kas vähemasti Tallinnas on vajadust täiendava kaubandus- ja büroopinna järele. Seetõttu võib taoliste projektide puhul piiranguks olla aina enam ka rahastajate puudus, kes pole valmis ülepakkumisega kaasnevaid riske kandma.

Väljastatud ehituslubade arv 2007–2017

Miks ehitusturg õitseb?

Elamuehituse kiireks kasvuks esineb hulganisti objektiivseid põhjuseid. Kõigepealt püsib olukord tööturul äärmiselt soodne. Eesti tööhõive määr küündib täna pea 67%ni, olles sellega üks kõige kõrgematest kogu Euroopa Liidus. Keskmine brutopalk on viimase kolme aasta jooksul suurenenud enam kui viiendiku võrra. Lisaks ületab vabade ametikohtade arv täna 12 000, mis on suurim number pärast 2008. aastat ja annab kinnisvaraostjatele julgust, et isegi kui neid peaks tabama töökoha kaotus, suudetakse sissetulek kiiresti taastada. Neid reaalmajanduse trende kinnitab ka tarbijate kindlustundeindeks, mis ületab kaugelt indikaatori ajaloolist keskmist.

Kinnisvaraturu sentimendi jaoks ei ole vähetähtis ka olukord krediiditurul. Hoolimata majanduskasvu kiirenemisest püsib Euroopa Keskpanga rahapoliitika endiselt väga leebe ja intressimäärad seetõttu ülimadalad. Eesti Panga andmetel on pikaajaliste kodulaenude keskmine intressimäär seisnud juba pikemat aega 2% lähedal, mis on ajalooliselt äärmiselt madal tase. Et siia tuua praktiline näide – kui intressimäär peaks tõusma 2%-lt 3%-ni, tähendab see näiteks 30aastase kodulaenu ja 100 000 eurose laenusumma puhul juba 50 eurost vahet kuumakses, mis on pere-eelarve mõistes oluline summa. Globaalselt madalad intressimäärad on teisalt mõjutanud ka neid inimesi, kes soovivad enda raha teenima panna. Selle üheks väljenduseks on huvi suurenemine üürikinnisvara soetamise vastu, millelt seejärel renditulu teenida. Viimase trendi mõju ehitusturule on asjakohase statistika puudumise tõttu küll raske hinnata. 

Ehk kõige olulisem ja seejuures kõige vähem räägitud põhjus kinnisvaraturu kiire kasvu taga on demograafia: täna on parimasse koduostmisikka jõudnud laulva revolutsiooni aegne arvukas põlvkond. Nimelt moodustab valdava enamuse kodulaenu taotlejatest just 25–34aastaste vanuserühm, kelle hulk on täna suurim alates 2000. aastate algusest. Demograafiast tuleneb aga ka põhjus, miks kinnisvaraturu areng lähiaastatel pidurduma hakkab. Nimelt kahaneb eeltoodud vanuserühm järgmise 5 aasta jooksul 25 000 inimese võrra ja 10 aasta pärast on 25–34aastaseid juba kolmandiku võrra tänasest vähem. Kuigi kodu vahetavad ka muus vanuses inimesed, tähendab peamise kliendigrupi vähenemine paratamatult tagasihoidlikumat nõudlust. Seetõttu võib kinnisvaraarenduseks olla täna tõesti parim hetk.

Rahvastik vanuserühmade kaupa 2017., 2022. ja 2027. aastal.

Millal ja mida peaks ehitama riik?

Teatavasti on valitsus otsustanud ka omalt poolt lähiaastail ehitussektorisse hulganisti raha suunata. Seejuures on summad ja ehitusmahud märkimisväärsed. Viimases riigi eelarvestrateegias toodud ja vägagi optimistlike hinnangute põhjal kulub näiteks Tartu maantee Kose-Mäo lõigu neljarealiseks ehitamisele 130 mln eurot; teist sama palju on sama perioodi vältel plaanis kulutada Rail Balticu ehitustöödele. Suurprojektidest on veel kavas linnahalli renoveerimine, mille jaoks näeb eelarvestrateegia ette 40 mln eurot, kuid meedias on spekuleeritud kogumaksumusena pigem 100 miljoniga. Palju kritiseeritud üürielamute rajamine maakonnalinnadesse moodustab koguinvesteeringutest seejuures väga väikese osa – sinna soovitakse panustada 10 mln eurot.

Kuivõrd muudab uute korterite rajamine väikelinnadesse, kus vana on võimalik soetada mõnetuhande euroga, või väga kallis riiklik konverentsikeskus Eesti elu paremaks, on vaieldav. Sisulise poole kõrval on valitsuse investeeringuplaane kritiseeritud aga eelkõige ajastuse tõttu. Juba praegugi on ehitusettevõtete jaoks saanud nõudlusest olulisemaks probleemiks töötajate vähesus. Vaevalt soovib keegi valitsusest tagasi pöörduda 2007. aastasse, kus ehitussektoris töötas iga neljas Eesti mees. Teatavasti kipuvad suured ehitusprojektid aga venima, mis võib seekord olla positiivne asjaolu. Mõne suurprojekti lükkumine aega, kui elamuehitus jahtuma on hakanud, võimaldaks ehitussektorile stabiilsemat maandumist ja Eestile paremat makromajanduslikku tasakaalu.