Kuidas Eesti Pank eluaseme üle- või alahinnatust mõõdab?

Panga majandusanalüütikud ütlevad, et kinnisvaraturu üle- või alahinnatust hindava mudeli põhjal võis Eestis aastatel 2014–2017 eluasemehinna tase olla 5–10% kõrgem põhiteguritega (hüvitised töötajatele, eluasemelaenu reaalintressimäär, eluruumide arv) põhjendatud tasemest, aga hinnangu laia usaldusvahemiku tõttu ei saa siiski väita, et kinnisvara on ülehinnatud. 2018. aastal kasvasid sissetulekud 2017. aastaga võrreldes kiiremini, eluruumide arv kasvas aeglasemalt ja eluasemelaenude reaalintressimäär jäi madalaks, mistõttu võib arvata, et kinnisvarahind nihkus põhiteguritega põhjendatud tasemele lähemale.

Kuna eluasemenõudlust toetavad tegurid jäävad lähiajal püsima, jätkab eluasemehind tõenäoliselt kasvu praegusega sarnases tempos, mis ei ületa sissetulekute kasvu, ennustab Eesti Pank.

Ülevaate lisas selgitatakse, et aastatel 2013–2017 kasvas hinnaindeks reaalväärtuses 27%, edestades enamikku Euroopa riike. Kiiret hinnakasvu saab põhjendada mitme teguriga: taastumine hindade järsust kukkumisest 2009.–2010. aasta majanduslanguse ajal, jõudsalt kasvanud palgad ja madalad intressimäärad.

Et täpsemalt mõõta, kuivõrd on kinnisvarahinna muutus pikaajaline ehk tingitud kinnisvarahinda määravate põhitegurite muutusest ja kuivõrd on hinna muutus põhiteguritest sõltumatu, kasutab Eesti Pank ökonomeetrilist mudelit ja järgmist arvutuskäiku:

1) ökonomeetrilise mudeliga hinnatakse pikaajalise kinnisvarahinna võrrandi koefitsiente;

2) peamiste kinnisvarahinda määravate tegurite alusel arvutatakse kinnisvarahinna mudelväärtus;

3) arvutatakse tegeliku kinnisvarahinna ja mudelväärtuse erinevus, mida saab tõlgendada kinnisvara ala- või ülehinnatusena.

Mudelis on kasutatud eeldust, et riikide erinevused määravad kinnisvarahinna erineva taseme ja lühiajalised kõikumised, aga põhitegurite panus hinnamuutusesse on riikides sama. Valimi periood on 2005. aasta esimesest kvartalist 2017. aasta neljanda kvartalini ja valimisse kuulub 16 Euroopa riiki, mille kohta on vajalikud näitajad kättesaadavad. Hinnatavate koefitsientide stabiilsust kontrolliti mudeli eri spetsifikatsioonidega tehtud arvutustega.

Põhimudeli järgi korreleerub eluaseme hinnaindeks positiivselt hüvitistega töötajatele ning negatiivselt eluruumide arvuga ja eluasemelaenu intressimääraga. Kui hüvitised töötajatele suurenevad 10%, tõuseb eluaseme hinnaindeks ligikaudu 13,5%, ja kui intressimäär alaneb 1 protsendipunkti võrra, tõuseb eluaseme hinnaindeks ligikaudu 0,6%. Eluruumide arvu suurenemisel 1% võrra väheneb eluaseme hinnaindeks ligikaudu 1,9%.

Kõige suurem oli kinnisvaraturu ülehinnatus Eesti Panga mudeli järgi 2007. aasta kolmandas kvartalis, kui tegelikud hinnad ületasid põhitegurite järgi arvutatud väärtust hinnanguliselt 36%. 2009. aasta kolmandas kvartalis oli kinnisvaraturg aga ligikaudu 21% alahinnatud. Alates 2014. aastast on kinnisvara olnud punkthinnangute järgi 5–10% ülehinnatud, aga kui arvestada 95% usaldusvahemikuga, ei saa sellist järeldust viimaste aastate kohta siiski teha, sest ka nullväärtus ehk tasakaaluline väärtus jääb usalduspiiride sisse. Mudeliga hinnatava ajaperioodi pikenemisel on võimalik saada täpsemad hinnangud, lisas Eesti Pank.

Mudelist nähtub, et kogu perioodi vältel on peamine kinnisvarahinna vedaja olnud sissetulekute kasv. Kui 2016. aastal ületas kinnisvarahindade tegelik kasv põhiteguritest tingitud kasvu, siis 2017. aastal kasvasid hinnad aeglasemalt kui mudelväärtused, mis vähendas turu ülehinnatust. 2017. aasta neljandas kvartalis andis töötajate hüvitiste kasv kinnisvarahinna mudelväärtuse aastasest kasvust ligikaudu 7,8 protsendipunkti, reaalse intressimäära langus ligikaudu 1,5 protsendipunkti ja eluruumide arvu kasv alandas mudelväärtusi ligikaudu 2,9 protsendipunkti. Kokku kasvasid kinnisvarahinna mudelväärtused tänu põhitegurite muutustele 2017. aastal ligikaudu 6,4% ehk edestasid tegelikku reaalhindade kasvu enam kui 5 protsendipunktiga.